Рынок недвижимости в Чехии переживает невероятный рост уже пятый год подряд. Для потенциальных покупателей ситуация серьезно обострилась 2 года назад, когда цены вдруг выросли еще на 40% за м2. Количество законченных квартир падает ежегодно, а население города все растет: плюс 15000 человек в год. Выгодно ли до сих пор думать о пражской квартире?
История
То, что сейчас происходит в Праге, переживали в свое время и другие европейские города. Например, испанская Валенсия, оздоравливаясь после глубоко кризиса, подняла цены на 28% за год, после того, как в нее массово поехали американцы и канадцы. Париж около 30 лет назад начал серьезно и постепенно поднимать ценники на квартиры, когда стало понятно, что размеров города на всех желающих просто не хватит. В ходе большого экономического бума Британии, Лондон заоблачно подорожал ввиду недостатка места в городе. Ситуация знакома для Европы. На сегодняшний день жить в Праге хочет больше людей, чем городская недвижимость способна вместить. Почему:
- экономический бум продолжается в Чехии почти 10 лет. На экономике страны даже не отразился Мировой кризис 2008 года, который затронул все соседние (и не только) страны;
- в Чехии уже седьмой год подряд продолжается беби-бум. Социологический опрос показывают, что родители считают Прагу одним из лучших европейских городов для рождения и воспитания детей: учитывается уровень медицины, дошкольного и школьного образования, безопасности и развлечений для семей;
- Прага занимает одно из последних мест в мире в рейтингах небезопасных столиц мира. Тяжких преступлений в городе почти нет, а даже пустынные улицы по выходным способны подарить полную безопасность и комфорт;
- сочетание “доходы-расходы” в Чехии находятся в удивительной гармонии. Даже при небольшом, по чешским меркам, достатке среднестатистическая семья способна достойно питаться и одеваться, а также 2 раза в год ездить в отпуск, при этом все выходные пражские семье с детьми проводят за городом и на подобного рода развлечения у них тоже есть время;
- Прага значительно опережает по уровню развития всю Чехию. Самое большое в центральной Европе количество торговых площадей, огромное количество парков, развлечений, доступность питания высокого качества, спорт-ареалов и прочего. По своему уровню чешская столица уже не уступает западным столицам;
- плотность населения в Праге одна из самых низких среди европейских столиц: 2500 человек на км/2. Варшава или Вена, Берлин или Париж значительно превышают данную цифру. Жить в Праге спокойно, городской транспорт не переполнен, детские площадки также не переполнены, гулять по городу, сидеть в ресторанах очень комфортно. В городе относительно многих других достаточно редки очереди;
- Прага обладает очень комфортным географическим положением. Аэропорт находится на окраине города, а не за городом, как у многих столиц, дорога до него из центра занимает около 25 минут. Самолеты летают почти ежеминутно практически в каждую точку земного шатра. За 1-2 часа из Праги можно долететь в любой европейских город, причем, совсем недорого. Дорога до Лондона лоуксотером обойдется в 10-30 евро в зависимости от дня недели и текущих скидок .
Текущая ситуация
Нехватка жилья в Праге продиктована целым рядом причин: побегом западных иностранцев от иммигрантского кризиса в Прагу, растущим уровнем столицы, переездом провинциальных чехов за возможностями, открытием множества международных компаний и, наконец, исторически самым большим подешевением ипотек. Все это поспособствовало не только росту цен на недвижимость, но и серьезному недостатку жилых метров. За прошлый год в Праге было построено 2950 новых квартир, в то время как спрос на новостройки был в два раза больше. В городе продается все: даже подземные квартиры, квартиры в очень плохих домах и в очень плохом состоянии. Цены выросли на все. Если анализировать последние 5 лет, то – на 68%. Обычная цена при условии хорошей квартиры уже составляет 100 000 крон за м2. Сюда входят новостройки в развивающихся районах и вторичка в развитых районах. Квартиры в историческом центре Праги уже на рынке за 200 000 за м2 (студии и однушки). Цена за м2 у двушек чуть пониже, примерно 85 000 крон м2 у обычного эконом-класса. В 2015 году такие же квартиры можно было купить за 55-65 тысяч крон за м2.
Что дальше
Все указывает на то, что рост цен на недвижимость в Праге не случаен и не является неким искусственным пузырем, который может лопнуть. Темпы роста, несмотря на высокий процент подорожания, были постепенными. Цены медленно росли на протяжении 10 лет, достигнув своего пика в последние два года. Описанные выше причины этого вполне логичны и понятны. Все меньше аналитиков рынка недвижимости настаивает на том, что цены могут пойти вниз. Для этого нет фактически никаких четких предпосылок. Власти Праги по-прежнему не дают разрешений на строительство новостроек, в ближайшие годы их наступит критическая нехватка. Старый жилой фонд, впрочем, тоже не резиновый, он не способен вместить в себя всех желающих. Прага уже тянет за собой все соседние города-спутники, где тоже наблюдается небывалое для тех регионов подорожание, но жилых метров не хватает все равно.
Не последними факторами в постоянном подорожании могут стать и планы Праги по развитию. Для примера, в районе Бубенеч возводится новый гигантский торговый центр, чего раньше не происходило в центре города, а чешские, итальянские и британские фирмы делают массовые реконструкции в том районе всех исторических домов, поднимая их и без того тяжело доступные цены до невероятных высот. Подобные изменения можно понаблюдать в ряде пражских районов: развитие Карлина, который был полностью заброшен всего 10 лет назад, очевидно для каждого: множество новых зданий, ими застроено все вплоть до крайней точки набережной, массовая реставрация улиц и многих заброшенных зданий. В новом городе еще 5 лет назад можно было то здесь, то там найти множество зданий под снос, сейчас же в каждом из них ведется реконструкция. Пражского жилого фонда не хватает на всех желающих.
В данных условиях предполагать подешевение неразумно, скорее стоит учитывать историю Праги в последние 10 лет и историю схожих европейских городов и инвестировать прямо сейчас в расчете, что цены снова вырастут и вложенные деньги можно будет солидно преумножить путем сдачи в аренду либо последующей перепродажи на еще большем буме недвижимости в городе.
В 2018 году ожидается еще 10% подорожание.
Рынок иностранца
Получается, что среднестатистическому пражанину фактически нереально купить хорошую квартиру в городе. В то время как жители других чешских городов в состоянии заработать себе на комфортное жилье, пражский рынок так стремительно развивается, что достаточно очень простой математики, чтобы понять текущую ситуацию. Если метр жилья в самом неразвитом районе города обойдется приметно в 75 000 крон, то это значит, что семья должна ежемесячно откладывать все свои доходы, исключая вообще любые расходы, даже еду и одежду, чтобы купить всего лишь один метр. Многие пражские семьи живут в очень стесненных условиях, при которых они перестаивают квартиру так, чтобы спальни выходили примерно на 9 м2 с целю разместить как можно больше детей на небольшой жилой площади.
Когда крупные чешские застройщики проводили опрос, какой оптимальный метраж для “трешки” будет пользоваться спросом, то многие потенциальные пражские покупатели ответили, что им достаточно трешки размером около 55 м2. По их словам, в противном случае, иначе они вообще никогда не смогут купить себе квартиру, чтобы разместить в ней хотя бы двух детей. На этой почве стали расти и припражские предместья, а застройщики все равно строили трешки размером от 68 до 78 м2.
По факту, на сегодняшний день Прага становится все менее доступна пражанам чешского достатка и пользуется популярностью у иностранцев и пражан высокого достатка. Западные иностранцы легко себе могут позволить заплатить даже 150 000 крон за м2, продав свои парижские, римские или берлинские квартиры. По статистике, итальянцы, французы, британцы и американцы покупают больше всего дорогих квартир в центре Праги. Их догоняют южные корейцы и россияне. При этом, до сих пор значимой частью исторических квартир в центре владеют несостоятельные чехи, которым недвижимость досталась по наследству. Выселяться они не хотят в силу эмоциональной привязанности к району и самой квартире.
Мы еженедельно проводим глубокий анализ недвижимости, поэтому мы способны адекватно консультировать вас о текущей ситуации, ценах и тенденциях в Чехии. Мы работаем в Праге с 2006 года, за это время проведя более 500 сделок с недвижимостью в самые разные для страны и рынка времена. Обратитесь к нам, мы поможем инвестировать с умом и зарабатывать стабильно!
Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома
