Является ли правило одного процента в недвижимости жестким и единственно верным руководством, которому должен следовать каждый инвестор, чтобы добиться успеха? Давайте разберемся. Это полезный инструмент для оценки денежного потока недвижимости, но он не обязательно раскрывает весь инвестиционный потенциал.
В этой статье мы приоткрываем
завесу над тем, как выглядит правило одного процента при инвестировании в
недвижимость, и когда можно (или не нужно) следовать ему.
Что такое
правило одного процента в недвижимости?
Правило одного процента (оно же
«правило 1 %») — это руководство, на которое часто ссылаются
инвесторы в недвижимость при оценке инвестиционного потенциала объекта покупки.
Это
эмпирическое правило гласит, что ежемесячная арендная плата должна быть равна
или превышать один процент от общей покупной цены инвестиционной недвижимости.
Имейте в виду, что правило одного
процента не учитывает другие расходы на имущество, такие как плата за кредит и
приобретение, расходы на закрытие, ремонт, техническое обслуживание,
страхование, налоги на имущество и т.д.
Вот как рассчитать, соответствует
ли свойство правилу одного процента:
Цена аренды/покупки х 100
Вот пример с инвестиционной недвижимостью, которая стоит 10 000 000 рублей и сдается в аренду за 90 000 рублей в месяц:
90 000 рублей /10 000 000 рублей х 100 = 0,9 % (этот объект недвижимости всего чуть-чуть недотянул до соответствия правилу одного процента).
Хотя правило одного процента не
является ориентиром для всех инвесторов, оно может быть полезным инструментом для
быстрой оценки доходности объекта недвижимости. Он также может служить
ориентиром для установления арендных ставок, если недвижимость в настоящее
время не занята.
Как выглядит правило одного процента в недвижимости на практике?
Правило одного процента — это скорее руководство, чем правило, и вы не должны слепо следовать ему. Используйте его, как один из инструментов отбора в процессе оценки, который также учитывает качество недвижимости, местоположение и арендаторов.
Предположим, вы покупаете коммерческую недвижимость за 5 000 000 рублей, которая сдается за 50 000 рублей в месяц.
Соответствует ли это правилу
одного процента? Да.
Означает ли это, что это отличная
инвестиционная возможность? Необязательно.
Это зависит от ваших личных целей
и критериев как инвестора в недвижимость, а также от того, насколько этот
объект соответствует вашим требованиям.
Мы считаем, что объекты недвижимости, которые не достигают порога в один процент, все еще могут иметь преимущества в инвестиционном потенциале.
Поэтому, если вы смотрите на объект
недвижимости, который не совсем соответствует правилу одного процента, не
списывайте его без учета других фундаментальных факторов, влияющих на общую
норму прибыли.
К ним относятся (но не
ограничиваются ими):
- Местный рынок
- Местоположение
- Качество и удобства в районе
- Текущие арендаторы
- Состояние имущества
- Прогнозируемое повышение цен на недвижимость
- Прогнозируемый рост арендной платы
- Демографические и социально-экономические тенденции
- Доля вакантных площадей
- Количество дней экспозиции на рынке
Ниже мы рассмотрим лишь некоторые
из этих факторов.
Фундаментальные
факторы, влияющие на общую норму прибыли
Рост
численности населения и занятости
Если на рынке наблюдается рост
численности населения или занятости выше среднего, это может быть прекрасное
время, чтобы сделать инвестиции, прежде чем спрос на недвижимость резко возрастет
и конкуренция обострится.
Конечно, важно также учитывать
барьеры для входа или доступность по цене. Не принимайте решение исключительно
в надежде на рост или на основе эмоций или рекламы продавца.
Мы исследуем это подробнее, а также то, как определить демографические
тенденции, в нашем блоге, как определить перспективный рынок недвижимости.
Порог
риска/доходности
Подумайте, насколько вас
устраивает соотношение риска и доходности определенной инвестиционной
недвижимости. Часто недвижимость по более низкой цене будет немного более
рискованной из-за местоположения, состояния недвижимости или частой сменяемости
арендатора, но, как правило, приносят более высокую текущую прибыль.
Профессиональное инвестирование в недвижимость для физических лиц.
В качестве альтернативы, если вы
сосредоточены на безопасности и защите, рассмотрите возможность изучения объектов
с низким уровнем риска, которые обеспечивают стабильную и надежную доходность. Примером
этого может быть офисная недвижимость с надежным арендатором с долгосрочным
договором аренды. Вы получите более низкую доходность, но с другой стороны, вы
можете увидеть лучшую защиту от снижения и меньшую волатильность.
Соседство
Атрибуты района, такие как
качество жилья, уровень дохода населения, фактор “проходимости”, расстояние до
места работы и близость к удобствам/услугам, — все это играет роль в
привлекательности инвестиционной недвижимости и ее потенциале для общей отдачи.
Оцените близлежащие удобства, такие как общественные парки и места,
транспортные узлы/системы, торговые площади, рестораны и места сосредоточения
рабочих мест, например.
Обратите внимание на новые
торговые объекты и особые экономические зоны, так как их присутствие может
способствовать притоку населения и повышению цен на недвижимость. Будьте на шаг впереди, чтобы участвовать в
самых выгодных проектах.
Прогнозируемое
повышение стоимости
Понимание исторических и
прогнозируемых темпов роста цен на недвижимость — еще одна часть головоломки
при рассмотрении потенциальной рентабельности инвестиций в недвижимость. В
зависимости от района, в котором вы покупаете, недвижимость, которая не совсем
соответствует правилу одного процента, все равно может быть выгодной
долгосрочной инвестиционной возможностью.
Как и правило одного процента, прогноз
является фактором, который следует учитывать при оценке инвестиционной
недвижимости, но это не должно быть единственным фактором, определяющим ваше
решение, в зависимости, конечно, от ваших инвестиционных целей и приоритетов.
Если более высокий ежемесячный
денежный поток не так важен, и вы больше заботитесь о наращивании собственного
капитала с течением времени, вы можете сосредоточиться на объектах с более
высоким потенциалом повышения стоимости, но с меньшим текущим денежным потоком.
Спрос на
аренду и доля вакантных площадей
Понимание спроса на аренду и доли
вакантных площадей на данном рынке поможет вам лучше оценить потенциальную
прибыльность ваших инвестиций.
Несколько основных факторов,
определяющих общий спрос на аренду, включают проходимость, видимость, доступность,
близость к месту работы, остановки общественного транспорта, схемы движения.
Текучесть арендаторов также влияет
на ваш конечный результат. Затраты на поиск новых могут составить существенную
часть расходов и снизить доходность недвижимости.
Поиск этой информации по доле вакантных
площадей и текучести арендаторов в том или ином районе может оказаться крайне
затруднительным для инвесторов, поэтому стоит обратиться к местному специалисту
по недвижимости на интересующем вас рынке. Спросите о местных показателях
вакантных площадей для аренды, спросе на аренду и частоте оборота.
Кроме того, вы также можете
получить представление о рынке и его перспективах, поговорив напрямую с
консультантом Лабнед.
Прочие расходы на недвижимость
Как мы упоминали ранее, правило одного процента в недвижимости не учитывает ряд других расходов.
Вот наш список, в котором
описываются некоторые расходы, и которые следует учесть при расчете доходности
инвестиции.
- Ремонт.
- Налоги на имущество.
- Страхование имущества.
- Ипотека/финансирование.
- Плата за управление недвижимостью.
- Коммунальные расходы.
- Плата за содержание.
- Капитальные затраты (более крупные ремонтные работы, дополнения и т.д.)
- Уровень вакантности.
В конце концов, нет какого-то
только одного показателя, на который вы должны обращать внимание при оценке
инвестиционной недвижимости. Составьте свои инвестиционные критерии и рассматривайте
совокупность факторов, которые помогут вам принять решение о покупке.
Удачи в инвестициях!
The post Правило одного процента в недвижимости appeared first on ЛАБНЕД.
