Определение правильной арендной платы за вашу недвижимость
включает в себя нечто большее, чем просто попытка получить максимальную
прибыль. Текущий рынок недвижимости Москвы – это рынок арендатора, чтобы там,
кто не говорил. На некоторых улицах, где раньше невозможно было годами найти
помещение ни за какие деньги, сейчас пустует каждое второе помещение. У
арендаторов сейчас так много вариантов, что установление неадекватной ставки
может привести к тому, что арендаторы просто не будут интересоваться таким
объектом. Поэтому установление
правильной цены аренды – это цель, которая привлекает качественных арендаторов
и отражает положительные качества вашей недвижимости.
Мы предлагаем несколько методов, которые помогут вам в
определении арендной платы. Данные методы одинаково применимы и для
коммерческой недвижимости, и для квартир.
МЕТОДЫ
1. Желаемая доходность.
2. Сравниваем сравнимое.
3. Копнуть глубже
Метод
желаемой доходности.
Рассчитайте 1,1 процента от
стоимости вашей недвижимости. Полученный результат – это сумма ежемесячной
платы, которую можно взимать с арендаторов. Профессиональные инвесторы
используют этот процент как эмпирическое правило для определения арендной платы
инвестиционного объекта недвижимости.
Например, вы хотите сдать в
аренду ваше помещение, которые вы приобрели за 30 млн. рублей. Используйте
уравнение 30 000 000 x 0.011 = 330 000 рублей. Это ежемесячная сумма
арендной платы, которую вы могли бы взимать с арендаторов за помещение.
Это очень простой метод, поэтому у него есть много
ограничений. Этот расчет не учитывает
другие факторы, которые увеличивают или уменьшают арендную стоимость
недвижимости. В частности, состояние помещения, расположение, планировку,
уровень конкуренции. В общем, ничего не учитывает, кроме желания собственника
получить определенный уровень доходности.
Но для старта расчетов и понимания этот метод самый лучший и
удобный. Представьте себе, что вы ищите потенциальный объект недвижимости для
покупки. При этом вы смотрите только те помещения, которые уже сдаются в
аренду. Таким образом, знаю цену продажи и арендную плату, которую платит
арендатор, вы можете быстро посчитать ставку доходности и решить, стоит ли
дальше рассматривать этот объект для покупки или нет.
Сравнить
сравнимое или анализ аналогичных объектов недвижимости.
Изучите цены аренды помещений или квартир, похожих на ваш
объект недвижимости. Узнайте, какую арендную плату хотят получить арендодатели.
Самый быстрый способ узнать это, посмотреть актуальные объявления аренды на
рынке. Это может быть, например, ЦИАН или Яндекс Недвижимость. Можно немного
заморочиться и объехать окрестности, чтобы найти сдаваемую в аренду
недвижимость, которая не указана на этих сайтах.
Поиск вариантов для сравнения.
Ищите объекты недвижимости, которые соответствуют вашему по
площади, местоположению, назначению.
Составьте список объектов недвижимости, похожих на ваш, и
запишите, какую арендную плату хотят взимать арендодатели. Оцените, можете ли
вы установить ту же самую, большую или меньшую арендную плату за свой объект,
исходя из его местоположения, состояния и площади.
Имейте в виду, что цена аренды недвижимости в объявлении это
не то же самое, что и цена в договоре аренды. На рынке вы обнаружите
недвижимость, похожую на вашу, которая свободна в течение длительного времени,
и которую никто не арендует. Это происходит потому, что арендная плата, которую
просят собственники такой недвижимости, слишком высока и неадекватна рыночной
ситуации.
Примите это во внимание при определении цены аренды вашей недвижимости
и ориентируйтесь на среднюю ставку аренды.
2 Работа с агентом или консультантом по недвижимости.
Как правило эти
специалисты хорошо разбираются в местном рынке аренды. Некоторые из них хорошо
знакомы со всеми другими арендуемыми объектами недвижимости в этом районе,
понимают текущую ситуацию и тенденции на рынке недвижимости. Соответственно,
такие специалисты могут оценить положительные и отрицательные стороны вашей
арендуемой недвижимости и подсказать соответствующую цену аренды. Поскольку они
организуют показы, они также знают, что нравится и, что не нравится
арендаторам. Специалист по недвижимости, как правило, знает, сколько арендаторы
будут готовы заплатить за аренду вашей недвижимости.
Если вам необходим квалифицированный совет или помощь в
подборе объекта недвижимости для инвестиций, то специалисты компании
Лаборатория недвижимости будут рады вам помочь.
3 Рассчитайте арендную плату за квадратный метр.
Если вы не можете найти другие аналогичные по размеру помещения
в вашем районе, то можно пойти другим
путем. Если аналогичное помещение похоже на ваше большинством параметров, но
значительно больше или меньше по площади, то рассчитайте арендную ставку за
квадратный метр такого объекта. Примените арендную плату за квадратный метр к
вашей недвижимости, чтобы установить арендную плату за все помещение.
Чтобы рассчитать ставку арендной платы за квадратный метр,
например за месяц, разделите месячную арендную плату на общую площадь помещения
или квартиры.
Предположим, что площадь вашего помещения 400 кв.м. Рядом
есть похожее помещение, площадью 300 кв.м. с месячной арендной платой
900 000 рублей. Рассчитаем месячную арендную ставку за квадратный метр
соседнего помещения с помощью формулы:
900 000/300 = 3000
рублей за квадратный метр в месяц.
Теперь примените полученную арендную плату за квадратный метр,
чтобы установить арендную плату для вашего объекта. Умножьте 400 кв. м. на 3000
руб. = 1 200 000 руб. Эта цена и будет ориентиром стоимости аренды для
вашего помещения.
Но, обратите внимание, что небольшие объекты недвижимости
обычно сдаются в аренду дороже, чем большие.
Копаем глубже или разбор факторов, влияющих на стоимость аренды.
Месторасположение.
Местоположение является ключевым фактором для многих
арендаторов, которые готовы платить значительно больше за аналогичные
помещения, но расположенные рядом с клиентами арендатора.
Например,
- Рестораны и кафе предпочитают помещения,
расположенные на улицах с большим пешеходным трафиком. - Фитнес-центры – рядом с офисными центрами.
- Рестораны быстрого питания – на высоком
пешеходном или автомобильном трафике. - Магазины обуви или одежды предпочитают
размещаться в торговых центрах. - Офисные сотрудники скорее снимут аналогичную
квартиру рядом офисным центром, чем в другом районе, а студенты – рядом с
институтом.
В любом случае арендаторы также склонны платить больше за помещения,
расположенные на выходах из метро или рядом с остановками общественного
транспорта.
Подумайте о доступных удобствах.
Это особенно важно для арендаторов офисных центров и
квартир. Арендаторы готовы платить больше за определенные удобства и удобства. Чтобы
не выглядеть голословным, сравните ставки аренды в бизнес центрах класса А и В.
В классе А арендная плата будет всегда выше, так как уровень сервиса и удобства
для сотрудников гораздо шире.
Как сдать помещение в аренду.
Арендаторы квартир, у которых есть автомобиль, будут уделять повышенное внимание возможности спокойно запарковать свое средство передвижения возле дома. Поэтому будут готовы заплатить более высокую аренду за квартиры, где есть достаточно места для парковки либо в стоимость входит парковочное место. Особенно в центре Москвы, где стоимость 1 часа парковки сейчас доходит до 350 рублей.
Подумайте о привлекательности вашей недвижимости.
Офис с хорошим ремонтом уйдет быстрее и дороже, чем
обветшалый или вообще без ремонта.
Наличие в шаговой доступности от офиса магазинов, салонов
красоты, аптек, кафе, столовых также повышает стоимость аренды. Арендаторы
любят, чтобы их сотрудники больше работали, чем ездили в другой район за
продуктами или пообедать.
Размер и планировка квартиры влияют на стоимость аренды. Элитная
отделка и дорогая бытовая техника требуют более высокой арендной платы. Этаж
также очень важен для арендаторов квартир или офисов. Вы можете взимать больше
за офисы и квартиры, находящиеся на верхних этажах, чем за идентичные, но
расположенные ниже. Красивый вид из окна тоже стоит денег.
Планировка важна для любого вида бизнеса. Арендаторы любят
открытую планировку. При прочих равных арендатор заплатит больше за помещение с
открытой планировкой, чем за помещение, разделенные на комнаты, как например, в
панельных домах.
В любом случае при выборе объекта недвижимости для покупки
постарайтесь представить себе своего арендатора и встаньте на его место, чтобы
увидеть помещение его глазами. Арендовали бы вы сами такое помещение, если бы
были арендатором и за сколько?
The post Как определить, по какой цене сдать в аренду недвижимость. appeared first on ЛАБНЕД.
