Понятие недвижимость достаточно обширно. Традиционно к рынку недвижимости относят квартиры или частные дома, так как именно они являются основной массой приобретаемых и продаваемых на этом рынке объектов. Кроме того, к рынку недвижимости также можно отнести абсолютно любые сооружения и здания, в том числе и загородные дома, склады, производственные помещения, земельные участки, шахты, озера, пруды, которые могут являться частью собственности.
Все вышеперечисленные объекты могут подлежать купле-продаже либо быть сданы в аренду. Все эти процессы происходят на рынке недвижимости, где осуществляются соответствующие сделки. То, что мы называем рынком недвижимости, не имеет четкого адреса либо конкретной территории, понятие «рынок недвижимости» абстрактно, в него входят все финансовые, юридические и процессуальные стороны сделок по недвижимости. В тот момент, как человек заявляет о своем намерении продать квартиру, купить квартиру, сдать или взять в аренду помещение, например, подает объявление в газету либо размещает его на интернет-ресурсах, либо прибегает к помощи специальных агентств недвижимости – он попадает на рынок недвижимости. После того, как заключен договор на куплю или продажу, помещение (объект) покидает рынок.
Виды недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой два главных направления, и агенты по недвижимости, которых привычно называют риелторами, специализируются, чаще всего, лишь на одном из них: либо на жилой, либо на нежилой недвижимости.
Первая часть рынка – та, где можно купить-продать-снять жилую недвижимость, на которой занимаются куплей-продажей или арендой квартир и частных домов. Так как в больших городах именно жилплощади многоэтажных домов составляют большую часть объектов покупки и продажи, то все основные направления рынка рассматривают на их примере. Спрос и цены на частные дома заметно отличаются от квартир в многоэтажных домах, несмотря на то, что в целом цены и на дома, и на квартиры меняются по одним законам.
Значимую часть рынка занимают загородные дома, коттеджи, включая и земельные участки, как в городе, так и за городом, которые подходят для возведения многоэтажных домов, а также частные участки, для занятий садоводством.
Еще одна часть рынка состоит полностью из коммерческой недвижимости. Сюда входят все офисные, торговые помещения и помещения под склады, а также участки земли для строительства – одним словом, все, что может быть использовано как физическими, так и юридическими лицами для того, чтобы получить материальную выгоду. Также к коммерческой недвижимости традиционно относят заводы, фабрики.
Такое разделение (на жилую и коммерческую недвижимость) далеко не условно. Все сделки с недвижимостью регулируются законами РФ, а именно жилищным кодексом, в нем четко определенно понятие «жилищный фонд» – это все жилые помещения. В законе говорится, что их необходимо использовать лишь по своему прямому назначению. Именно поэтому сделать офис в приобретенной квартире нельзя без специального обращения в соответствующие органы, которые занимаются выводом помещения из жилищного фонда. Эта процедура носит название «перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой». Так как жилищный фонд – это часть достояния РФ, и государство редко его сокращает, поэтому получить соответственное разрешение весьма сложно.
Стоимость и спрос на недвижимость
На рынке недвижимости есть общие правила формирования стоимости на недвижимость. Как известно, стоимость квартиры оценивается, исходя из ее площади. Существует определенная цена за квадратный метр, в рамках этой стоимости квартира может быть продана в данный период времени. Говоря о тенденции, стоит заметить, что стоимость недвижимости увеличивается с течением времени. Отчасти это связано с тем, что количество людей растет, а количество мест, на которых можно возвести здания, постоянно и неизменно.
Но в некоторые промежутки времени может быть и спад стоимости, это может быть связано с кризисными периодами в экономике или политической нестабильностью. Именно в эти моменты спрос на жилье и коммерческую недвижимость значительно падает. Существенные колебания цен были в начале 90-х годов в России, это было обусловлено распадом СССР. На сегодняшний день мировые цены на недвижимость также падают, в связи с ипотечным кризисом в США и кризисом в экономике Еврозоны.
Наблюдается и сезонное изменение цен на недвижимость. Как правило, уровень покупки и продажи снижается в период отпусков и новогодних праздников, соответственно, падает и стоимость жилья.
Цена за квадратный метр отличается в разных городах. Ясно, что наибольшая стоимость квартир в Москве, и постепенно она снижается в провинции, в связи с низкой развитостью экономики регионов. Цена за квадратный метр отличается и внутри конкретного города, стоимость зависит от местонахождения квартиры (центр или окраина), наличия рядом остановок, этажа (нижний и верхний менее востребованы). Кроме того, на цену влияет состояние жилья (например, отсутствие ремонта значительно снижает стоимость квартиры).
Но главным фактором, влияющим на стоимость жилья, является деление рынка на первичный и вторичный, а также выделение отдельного элитного сектора недвижимости.
Первичное и вторичное жилье
В первичный рынок недвижимости (новостройки) входит только новое жилье в построенных домах, а также иногда и в строящихся (так называемое долевое строительство). Такие квартиры стоят дороже, чем вторичное жилье.
К вторичному рынку недвижимости относят квартиры, которые уже были в эксплуатации, оно, как правило, дешевле. На вторичном рынке продавцами выступают граждане, которые его когда-то приобрели и в нем живут. Первичное жилье реализуют компании-застройщики.
В обоих случаях жилье продают и покупают самостоятельно, хотя также можно прибегнуть к услугам специальных агентств. Они возьмут часть забот на себя, в частности оформление бумаг, поиск подходящего жилья, за что клиент платит им определенной процент от суммы сделки.
Особняком стоит элитное жилье, которое может быть как первичным, так и вторичным. Его главной особенностью является персональная планировка и значительная цена отделки. Жилье этого класса самое дорогое.
