Как и всякая область человеческой деятельности, рынок недвижимости имеет свою, присущую ему, специфику. Мы обычно достаточно редко сталкиваемся с ней. Ведь покупать и продавать жилье приходится не так часто, как одежду, обувь, бытовую технику. Обычно такое событие происходит один раз в жизни. Для лучшей ориентации в этой сфере неплохо будет разобраться в той терминологии, которая существует на этом рынке. Тогда общаться с риелторами, работниками БТИ, нотариальных контор, банков и сотрудниками бирж недвижимости вам будет намного легче. Вы сразу начнете лучше их понимать. Заговорите с ними на «одном языке». Итак, по порядку.
Аванс за квартиру – часть будущей стоимости квартиры, выдаваемой покупателем продавцу. О сумме аванса стороны сделки договариваются заранее, она и прописывается в договоре. Аванс в данном случае выступает гарантом того, что сделка купли-продажи состоится. Зачастую он выдается покупателем владельцу жилья для совершения операций по «очистке» квартиры (освобождения от залога, уплаты задолженности перед ЖКХ, оплаты разрешительной документации).
Агентский договор – это договор гражданско-правового характера, который заключается между агентом, именуемом «Исполнителем», и одной из сторон предстоящей сделки по реализации или аренде жилплощади и т.п., именуемой «Заказчиком». В соответствии с этим документом, агент обязан по поручению клиента взять на себя такие действия, как: поиск квартиры для ее приобретения или покупателя при ее продаже. Как правило, в обязанности агента входят подготовка и оформление необходимых документов, обеспечение юридической и коммунальной «чистоты» жилья, подготовка и регистрация сделки. Все эти обязанности и права четко должны быть оговорены в документе, как, впрочем, и размер вознаграждения агента, гарантии и ответственность сторон.
Аккредитация оценщика – совокупность соответствующих документов, которые подтверждают не только квалификацию, но и полномочия оценщика (см. ниже) на рынке недвижимости.
Акт осмотра квартиры («осмотровка») – после осмотра недвижимости, которая носит характер потенциальной покупки, Агентом составляется данный документ. Он подписывается клиентом, чтобы иметь документальное подтверждение предоставления агентом информации именно о данном объекте. Это исключает «увод сделки в тень» в обход агента. Он дает гарантированное право агенту получить вознаграждение за свои услуги. Акт содержит адресные и временные данные, описание объекта осмотра.
Альтернативная сделка с квартирой (альтернатива) – двух- или трехходовая сделка купли-продажи квартиры, при которой происходит обмен жилья с целью его улучшения (доплата) или получения разницы в стоимости в случае ухудшения качества жилья или уменьшение его размеров.
Андеррайтинг – определение кредитоспособности заемщика при предоставлении ему ипотеки.
Аренда квартиры – правовое действие по предоставлению временных прав пользования и хозяйственного владения жильем без передачи права собственности на него. Согласно составленному договору аренды производится оплата соответствующих услуг по временному предоставлению недвижимости в найм. Хозяин жилья при этом не является собственником, а лишь арендодателем, а временный пользователь – арендатором.
Блок – две или несколько квартир, расположенных рядом и продаваемых совместно. Квартиры могут располагаться на одном или соседних этажах.
Буфер – реальная жилплощадь, которая используется покупателем для определенных целей: в качестве временного жилья, постановки на учет, регистрации прописки, получения медицинской страховки. Часто это промежуточные объекты, используемые при проведении сложных, многоходовых обменов жилья.
Вещные права на квартиру – права имущественной собственности, имеющие абсолютный характер. Это право собственности, владения, пожизненного наследования и др.
Встречная сделка с квартирой («встречка») – альтернативная сделка, обязательным условием которой является одновременная продажа одной жилплощади и приобретение взамен нее другой. Применяется в случаях отсутствия у Продавца иного жилья для проживания.
Вторичный рынок жилья – реализация объекта, уже имевшего владельца на правах собственности.
Генеральный (эксклюзивный) договор – договор, предусматривающий исключительные права конкретного агентства недвижимости на ведение дел клиента по операциям с данным объектом недвижимости. Клиент обязуется также не вести самостоятельной деятельности по реализации жилья. Это еще одна страховка агента от ухода клиента «в тень». Отчасти это выгодно клиенту, так как избавляет его от хлопот по самостоятельному поиску «безопасных» вариантов сделки.
Гостинка – небольшая по площади квартира гостиничного типа без индивидуальных удобств.
Государственная регистрация недвижимости – юридическая процедура, предусматривающая гарантированное признание актов купли-продажи, произведенных на рынке недвижимости, законными. При этом проверяется кадастровая информация по объекту, вносятся необходимые записи в реестры недвижимости.
Дарение квартиры («дарственная») – нотариально оформленный акт передачи права собственности на объекты движимого или недвижимого имущества при условии безвозмездности такой сделки. Закрепление имущественного права за другим собственником производится на основании договора дарения квартиры. Объектом дарения выступает жилище – дом или квартира и т.д. Собственность другому владельцу может переходить по двум сценариям: как только договор подписан или в определенные договором сроки.
Двойка (двушка) – изолированная двухкомнатная квартира.
Девелопер – лицо, инвестирующее собственные и (или) привлеченные средства в строительство и извлекающее из этого прибыль. Вкладом девелопера могут быть как материальные средства, так и иные имущественные права. В том числе владение земельным участком под строительство, интеллектуальная собственность на проект и пр.
Дилер – субъект предпринимательской деятельности, приобретающий и владеющий недвижимым имуществом для получения в дальнейшем финансовой выгоды от реализации или использования такой покупки.
Договор – нормативно-правовой документ, он регистрирует и подтверждает факт права собственности любого, в том числе и недвижимого имущества, совершение акта купли-продажи, найма, безвозмездного дарения, ипотеки и т.д. Он определяет как права, так и обязанности сторон сделки, их взаимную ответственность. Основывается на действующем законодательстве РФ и договоренности сторон, не противоречащих ему.
Евроремонт – условное понятие, означающее приведение жилого помещения в качественное внешнее и функциональное состояние, выполненное с использованием передовых стилевых решений интерьера, новейших технологий и импортных материалов.
Единичка (однушка) – однокомнатная квартира.
Заключение об оценке – официальный документ, в котором зафиксирована фактическая стоимость объекта недвижимости. Аккредитованный оценщик выдает его после проведения осмотра и экспертизы жилья.
Залог – предоставляемое заемщиком недвижимое или иное имущество, и служащее обеспечением и гарантией исполнения его кредитных обязательств. При этом заемщик является залогодателем, а кредитор – залогодержателем.
Завлекушка («утка») – непорядочные действия оператора рынка недвижимости. Введение клиента в обман путем распространения дезинформации об объекте купли-продажи с целью извлечения необоснованной прибыли или иных преференций.
Ипотека – залог приобретаемого объекта недвижимости для получения кредита. Заемщик временно, до полного исполнения своих обязательств, передает кредитору права на недвижимость. Он не обладает правом распоряжаться жилплощадью до полного погашения задолженности по кредиту перед банком.
Кадастр – учрежденный и поддерживаемый государством реестр, содержащий основные сведения об имеющихся на учете объектах недвижимости, их оценке и средней доходности.
Контрагент – оператор рынка, представляющий интересы одной из сторон сделки по недвижимости.
Ленинградская планировка, «ленинградка» – типовой проект квартир, разработанный и внедренный в серийное строительство объектов гражданской недвижимости ленинградскими архитекторами в 70—80 годах двадцатого века. Такое жилье обладает улучшенной планировкой по сравнению с «хрущевкой», здесь санузел является раздельным, а кухня довольно большая – примерно 9 м2.
Ликвидность – характеристика жилья, которая отражает реальную цену, за которую она может быть продана в течение короткого периода времени.
Маклер – физическое лицо, занимающееся посреднической деятельностью на рынке недвижимости без лицензии и законных на то оснований. Ответственность и гарантии перед клиентами при этом минимальная.
Налоговая оценка квартиры – расчет основной стоимости жилья как объекта, подлежащего налогообложению.
Недвижимое имущество – действительное имущество, не подлежащее или полностью исключающее перемещение при использовании по прямому назначению. Сюда относятся архитектурные сооружения, участки земли и подобное.
Независимая оценка – оценка имущества, проведенная незаинтересованной и уполномоченной на то третьей стороной.
Новая планировка – типовой проект серийного жилого домостроения. Улучшенное расположение нежилых и вспомогательных служб, раздельные (не проходные) комнаты.
Обоснованная рыночная стоимость – цена квартиры, сформированная с учетом объективных факторов, по которой реально покупается и продается аналогичное жилье.
Отчуждение – зафиксированный в установленном государством порядке факт передачи прав собственности на жилье от одного хозяина недвижимости к другому.
Оценка квартиры – результат и собственно сам процесс установления реальной стоимости того или иного жилья.
Оценщик – производящее оценку объекта недвижимости лицо, который в итоге выдает решение о стоимости объекта недвижимости.
Первичный рынок – сфера реализации недвижимости, охватывающая новое жилье, еще не бывшее во владении.
Прямая продажа квартиры – ситуация, при которой продавец может сразу по совершении сделки освободить жилплощадь и сняться с регистрации. Наиболее подходящий вариант сделки для покупателя. Иногда так называют операцию на рынке недвижимости, проведенную непосредственно между покупателем и продавцом без участия посредников.
Предварительный договор – соглашение о намерениях сторон в отношении объекта недвижимости (продать и купить), ориентировочных сроках, ценах и условиях расчетов.
Приват (приватный) – частное недвижимое имущество.
Расселение – сделка по реализации недвижимости, подразумевающая обязательное предоставление альтернативного жилья продавцу в количестве не менее двух объектов.
Тройка (трешка) – 3-комнатная квартира вне зависимости от того, являются ли комнаты проходными.
Улучшенная планировка — то же самое, что новая планировка.
Хрущевка – недвижимость, которая была возведена в 60-70 годах прошлого века в рамках серийного проекта массового жилищного строительства, рассматривалась как временное жилье. Расположена такая квартира в кирпичных или панельных пятиэтажных (чаще всего) домах, в основном отслуживших установленный срок эксплуатации. Небольшая (около 5 м2) кухня, санузел совмещенный, проходные комнаты или смежные помещения.
Экспликация – краткий перечень помещений, зданий и сооружений с указанием их основных характеристик (площадь, назначение и взаимное расположение). Является приложением к поэтажному плану частного строения или техническому паспорту квартиры.
