Во все времена людям было свойственно желание экономить. Как не совершить самую большую ошибку в своей жизни, поддавшись лихорадочному желанию купить чересчур дешевую квартиру на рынке недвижимости? И как обезопасить себя, если такая квартира появилась в поле зрения и заинтересовала абсолютно всем – начиная от низкой стоимости и заканчивая удачным месторасположением и нормальным жилым состоянием. Как разумно потратить имеющиеся деньги и не попасть в ситуацию, когда «скупой платит дважды»?
Дорогие сюрпризы дешевых квартир
Естественное, а иногда и вынужденное желание сэкономить на покупке квартиры понятно всем. Сейчас не то время, когда можно свободно сорить деньгами – это знают даже люди с высоким доходом. Нестабильная экономическая и политическая ситуация в мире не дает гарантии тому, что на следующий день наступит такое же спокойное и обеспеченное «завтра». Сегодня выгодно (дешево) купить квартиру хочется всем – независимо от возраста и социального положения. Рынок недвижимости время от времени предоставляет потенциальным покупателям такую возможность и на нем появляются квартиры, на порядок отличающиеся по стоимости от аналогов. Обычно продавцы объясняют низкую стоимость своих квартир самыми различными обстоятельствами – от непредвиденных и сложных жизненных ситуаций до откровенно — фантастических «сказок». Ситуаций, на самом деле, всегда только две: либо перед вами порядочные люди, которым действительно срочно нужны деньги, либо продавцы чего-то очень сильно не договаривают и квартира имеет серьезные недостатки. Важно вовремя сориентироваться и попытаться понять ситуацию, чтобы не жалеть потом о потерянном времени и деньгах.
На самом деле всем практикующим риелторам известны все возможные варианты, снижающие стоимость квартиры относительно похожих вариантов на рынке недвижимости. Вот на что следует обратить внимание, и какие «острые углы» может таить в себе заманчиво-дешевая квартира:
- квартира находится в аварийном состоянии и нуждается в капитальном ремонте;
- юридическая чистота квартиры вызывает серьезные сомнения, и будут сложности при оформлении сделки или после нее;
- недвижимость имеет обременение – обстоятельства, которые ограничивают возможности собственника при пользовании жильем (например, ипотека, доверительное управление, арест);
- неудачное территориальное расположение дешевой квартиры (плохая криминогенная и социальная обстановка в районе, неразвита инфраструктура, проблематичная экология и т.д.)
Юридические тонкости при покупке дешевых квартир
Самым непредсказуемым при покупке недорогой квартиры является вопрос ее юридической чистоты. Если обстановку в районе, развитость инфраструктуры и реальное жилое состояние квартиры вы в силах увидеть и оценить самостоятельно, то проверку юридической чистоты жилья провести самому просто невозможно и необходимо обращаться к грамотному практикующему юристу. Каждый юрист знает, что подозрительно дешевая квартира всегда должна быть тщательным образом проверена, потому что дешевизна – нередко плохой признак.
Чем же так опасна сделка, если недвижимость юридически проблемная? Самый удручающий вариант развития событий – когда сделка признается недействительной. Признание сделки недействительной ведет к тому, что человек, купивший недвижимость, теряет на нее право собственности, а заодно и все вложенные в покупку средства. Подобная ситуация может возникнуть, если: была неправильно проведена приватизация квартиры, была допущена ошибка в оформлении документов или их подделка, либо при заключении сделки не были учтены интересы некоторых собственников и т.д. В конечном итоге такая квартира окажется неоправданно дорогой – намного дороже аналогичных квартир в своем ценовом сегменте. Поэтому первый шаг, который необходимо сделать при возникших «симпатиях» к любой недорогой недвижимости, это проверить ее юридическую чистоту.
Как мы уже говорили, самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры очень трудно, практически невозможно. Правильнее всего будет обратиться к любому практикующему юристу, а лучше всего – в солидное агентство недвижимости, имеющего в штате собственного юриста. Но даже самая тщательная проверка иногда оказывается напрасной – особенно, квартира много раз переходила из рук в руки – и тогда без проблем не обойтись.
Титульное страхование
Не так давно на рынке предоставления страховых услуг появился новый страховой продукт, который достаточно быстро завоевал популярность – речь идет о так называемом титульном страховании. Суть этой страховки состоит в том, что покупатель, как будущий владелец недвижимости, при возникновении любых неразрешимых в пользу нового собственника ситуаций (особенно при расторжении договора купли-продажи) имеет право на денежную компенсацию — страховая компания возвращает покупателю вложенные денежные средства в рамках страховой суммы. Конечно же, такая страховка стоит денег, но даже с учетом этих денег покупка квартиры будет выгодным капиталовложением. Таким образом, если вы все-таки намерены приобрести проблемную в каких-то аспектах недвижимость, то позаботьтесь о своем будущем и заключите договор титульного страхования.
Дешевые квартиры с обременением
Прежде чем покупать квартиру, необходимо выяснить, не находится ли она под арестом банка, налоговых или исполнительных служб, нет ли на ней ренты с пожизненным содержанием, ипотеки или доверительного управления, т. е. не под обременением ли она. Квартира с обременением – это недвижимость, владелец которой не может полностью распоряжаться собственным жильем. Обычно все обременения обязательным образом прописываются в правоустанавливающих документах, но бывают ситуации, когда собственник жилья по каким-то причинам утаивает эту информацию. Поэтому поинтересуйтесь о наличии или отсутствии таких подарков у нотариуса – особенно, если квартира, опять таки, вызывающе дешевая.
Самое распространенное обременение, которое можно встретить при покупке квартиры – это договор ипотеки (договор ипотечного кредитования). Такое обременение может серьезно влиять на стоимость жилья, удешевляя его сразу на порядок. Достаточно часто на рынке недвижимости встречаются очень неплохую и недорогую квартиру с таким непрезентабельным «хвостом». Каких-либо серьезных опасностей подобное обременение не несет, просто немного откладывает переход права собственности. Правда, никаких задержек не возникнет, если вы сразу выплатите сумму всю кредита, которую должны банку продавцы квартиры — тогда не нужно будет брать разрешение кредитующего банка на сделку. Сложнее будет, если вы решите продолжить выплачивать кредит – банку потребуется немало времени, чтобы проверить вашу платежеспособность для выплаты будущей ипотеки.
Много неприятных моментов придется пережить, если на квартиру наложен арест. При существующем аресте будет очень сложно избежать судебных разбирательств, что чревато немалыми судебными издержками. Существенно снизить стоимость продаваемого жилья могут и другие виды обременений, и прежде чем решиться на сделку купли-продажи дешевой квартиры, нужно внимательно просчитать возможные варианты событий и подумать, есть ли необходимость во все это ввязываться.
Дешевая «убитая» или «неблагополучная» квартира
Не секрет, что недвижимость может быть дешевой еще и из-за своего плачевного состояния. Конечно, капитальный ремонт не так страшен, как может показаться на первый взгляд, и здесь уже важно понимать примерный фронт работ, чтобы прикинуть примерные затраты. При приобретении подобной недорогой квартиры нужно хотя бы немного ориентироваться в ценах на стройматериалы, чтобы, посчитав потом вложения, не схватиться за голову от реально высокой переплаты. На самом деле, привести квартиру в жилой вид не так уже дорого, гораздо дороже будет восстанавливать изношенные и поврежденные коммуникации, если таковые имеются.
Также на цены на квартиры могут влиять такие факторы, как ее расположение в районе с плохой экологической или социальной средой. Еще есть труднодоступные районы, куда невозможно добраться после определенного времени – это тоже может серьезно влиять на цену недвижимости. Конечно, для коренных жителей понять, в каком месте находится предлагаемая к продаже квартира, не составит труда, а вот приезжие могут легко купиться на бросающуюся в глаза дешевизну при отсутствии обременений и других проблемных моментов. Если поиск квартиры предоставлен агентству недвижимости, риэлторы обязательно объяснят, чем вызвана низкая стоимость жилья в таких районах и с чем вы обязательно столкнетесь в будущем.
Конечно же, дешевые квартиры не всегда могут принести своим новым хозяевам неприятности. Вам может необыкновенно повезти – а может и не повезти. Это такая своеобразная лотерея, покупка которой может обернуться необыкновенной удачей или необратимым злом. В любом случае, решение всегда остается за вами. Будьте внимательны.
