Квартирный вопрос в России интересен представителям всех возрастных и социальных групп. Один подсчитывает свою собственность в квадратных метрах, другой – стремится к их приобретению всю жизнь, третий – вкладывает свои деньги в недвижимость. Огромное количество людей вслушиваются в информацию о стоимости жилой площади как в сводки с фронта.
Цена квадратного метра недвижимости зависит от многих факторов, их сочетания и изменения. Лидер стоимости недвижимости, безусловный и недостижимый – Москва. Дальше следуют Петербург, Нижний Новгород, Екатеринбург и другие города. В каждом регионе похожая зависимость цены квадратного метра от близости к центру края, области или района. В последние годы жители крупных городов приобретают недвижимость в курортных зонах, на берегах Балтийского и Черного морей и способствуют росту цен на недвижимость в этих районах.
На стоимость квартир влияет уровень жизни
Одним из главных факторов формирования цен на недвижимость был и остается уровень экономического развития города и жизни горожан. Возникновение новых предприятий, приток зарубежных инвестиций, рост численности населения – причины оживления экономики и роста доходов населения. Количество желающих приобрести недвижимость увеличивается, появляются новые дома, инфраструктура и рабочие места.
Несколько лет назад решение Правительства России провести Олимпийские игры в Сочи спровоцировали гигантский скачок цен на недвижимость в городе и его окрестностях. Создание особой экономической зоны тоже влияет на стоимость квартир в сторону увеличения. Политика руководства страны и отдельных регионов может ускорить рост стоимости квадратного метра, но обязательно в условиях активизации экономической жизни.
Есть общие факторы, определяющие динамику цен на недвижимость в стране в целом, и совокупность местных особенностей, взаимодействие которых и формирует конкретные цифры.
Хочешь хорошую квартиру — плати
В любом российском городе двухкомнатная квартира в сталинском доме в центральном районе будет стоить дороже двухкомнатной «хрущевки» на окраине. Другой непреложный факт: квартиры в новостройках имеют лучшую планировку и больший метраж, чем квартиры в старых домах. Разница в цене квадратного метра этих квартир может быть больше или меньше в зависимости от категории дома (панельный, кирпичный), наличия развитой инфраструктуры: общественный транспорт, детские учреждения, больницы. Повысить цену квартиры в «хрущевке» может наличие рядом парка, водоема, зоны отдыха, понизить – неблагополучный социальный состав населения, наличие рядом свалки мусора. Престижность районов в каждом городе может отличаться и определение «центра» тоже. Обычно высоко оценивают местоположение дома на небольшом расстоянии от административных зданий или исторического центра. Может быть самым престижным в городе район вокруг университета, институтов, особенно при наличии благоприятной экологической обстановки. Например, город Зеленоград – один из районов Москвы, находится за пределами черты города, имеет плохое транспортное сообщение с центром, мало рабочих мест. Но благодаря окружающему лесу, хорошей планировке квартир, благоприятной социальной обстановке, цены на жилье – выше, чем в некоторых районах столицы на востоке и юго-востоке.
Элитные дома – стоят дороже
В 80-е годы в некоторых российских городах возводили дома улучшенной планировки для партийной и прочей элиты. Квартиры имели большую площадь, подсобные помещения, кухни площадью от 10 квадратных метров. Строили эти дома из кирпича в престижных районах города. Это первые примеры «точечной» застройки. Цены на квартиры в таких домах выше, чем в домах сталинского периода, но к уровню цен бизнес — класса не приближаются.
Дома бизнес-класса не возводят на дальних окраинах или в районах с плохой экологией. Тип сооружения — монолитно-каркасный. Квартиры в них имеют существенные отличия, поэтому цена квадратного метра очень далека от «хрущевок», сталинских домов и элитных. Планировка этих домов предполагает другое качество жизни. Подъезды и площадки на этажах более просторные, количество лифтов — не менее 2-х. На первом этаже обычно есть помещение для консьержа. В квартирах расположены 2 санузла, ванная большей площади, 2 лоджии или просторные балконы. Квартира может располагаться в двух уровнях. Владельцы квартир в таких домах очень требовательны к качеству строительных материалов, из которых возвели дом, архитектуре здания, экологии района. Дом обычно имеет огороженную и охраняемую территорию, подземный паркинг и автостоянку. Во дворе строят детскую площадку, разбивают клумбы. Жильцы заботятся не только о своих квартирах, но и площадках на этажах: организуют красивую отделку, ставят растения в горшках. Разумеется, за комфортную жизнь в таком доме необходимо ежемесячно платить дополнительные суммы: за обеспечение безопасности, красоту ландшафта и другие удобства. Социальный состав жильцов в таких домах более однороден, чем в домах старой постройки. В разных городах России представление о домах бизнес- класса отличается. Это зависит от уровня экономического развития, квалификации архитекторов и проектировщиков и других факторов. Дома бизнес-класса в Москве и Петербурге ближе к европейским стандартам, комфортнее и надежнее. Приобретение квартиры в подобном доме и длительное проживание там характеризует владельцев, как людей, имеющих достаточно высокий и стабильный доход.
Дома, в которых располагаются квартиры элитного класса, возводят в тех городах, где постоянно или временно проживают очень состоятельные люди. Уже на стадии проектирования квартиры в этих домах имеют конкретных владельцев и планируются строго с учетом их пожеланий. Квартиры могут иметь различную площадь, количество уровней, ванных и туалетных комнат. Особое внимание уделяется системам энергоснабжения, температура регулируется хозяином квартиры. Также предусмотрены системы фильтрации воды, кондиционирования, вентиляции. Дом имеет подземный просторный паркинг, система безопасности жильцов и их собственности организована на высоком уровне. Здание выполнено в определенном архитектурном стиле, площадка для постройки выбирается в самом престижном и удобном месте города. Подобные дома строят в мегаполисах или активно развивающихся городах, появились такие элитные здания и в зонах отдыха, на морских побережьях. Внутренняя планировка элитных квартир зависит от уровня благосостояния владельца, его представлений о комфорте и красоте. В данном случае архитектор определяет не только количество, размер, расположение комнат и прочих помещений, но и разрабатывает интерьер квартиры. Для строительства и отделки дома используются материалы класса «премиум»: ценные породы дерева, камня. Отделочные материалы привозят из других стран. Так как каждая квартира имеет огромное количество особенностей, диапазон цены квадратного метра в таких домах очень велик. По оценке риелторов, потребность в квартирах элитного класса постоянно растет и экономический кризис на цене квадратного метра не отражается. Столица — безусловный лидер строительства таких квартир как центр деловой и культурной жизни страны. Дефицит участков земли для возведения домов такого класса способствует дальнейшему росту цен на элитные квартиры.
Инвестиция в квартиру
Квартиры приобретают в собственность не только для проживания, но и для вложения капитала. Квартиры в домах- хрущевках и сталинских домах активно арендуют, особенно в развивающихся городах, где много приезжих специалистов. В Москве и Петербурге приезжие студенты из семей высокого материального уровня арендуют квартиры в домах бизнес-класса и старой постройки в историческом центре города после капитального ремонта.
Решение квартирного вопроса в России по-прежнему требует не только высокого уровня дохода, но и тщательного анализа этого многообразного рынка. Необходима помощь профессиональных риелторов и собственная визуальная оценка, чтобы покупка недвижимости была удачной и приносила удовлетворение.
