До сих пор в наших городах и поселках мы часто видим неказистые панельные и кирпичные здания, называемые «хрущевками», в честь их идейного отца. Как только не критиковали разрушителя «культа личности» за эти пятиэтажные первенцы массового советского жилищного строительства. Однако серьезные политологи и экономисты ставят это явление в число пяти самых крупных достижений Никиты Сергеевича. При решении задачи жилищной проблемы в нашей стране, проектантам и строителям пришлось сознательно идти на многие упрощения. Планировка квартир в этих домах была типовой и крайне неудобной. Но с точки зрения соотношения жилой, полезной и общей площади таких квартир, предложенный вариант являлся весьма экономным. Дома не имели лифтов и мусоропроводов, а «удобства» были совмещенными. Но в то время это был настоящий прорыв. Многие семьи впервые вселялись в настоящее индивидуальное жилье прямо из заводских бараков, о существовании которых мало кто теперь знает.
Несмотря на все эти недостатки и возраст, на то, что большинство из существующих панельных и кирпичных пятиэтажек отслужили по два проектных срока эксплуатации, квартиры в них пользуются спросом. Именно из-за цены за квадратный метр они занимают свою, особую нишу на вторичном рынке жилья.
«Прелести и недостатки» квартир в «хрущевках»
Не возвращаясь к общепризнанным изъянам «хрущевских» квартир, исправить которые физически невозможно, рассмотрим, каким образом эти недостатки теперь превращаются в своеобразные достоинства.
Во-первых, это небольшая площадь таких квартир. Площадь типовой трехкомнатной «хрущевки» соответствует двухкомнатной квартире в современном панельном здании. А если эти три комнаты не проходные или совмещенные (были и такие, поздние, проекты), то это настоящая находка для молодой, не слишком обеспеченной семьи с ребенком или двумя. Да и оплата за коммунальные услуги будет значительно ниже.
Во-вторых, значительный возраст таких домов гарантирует наличие уже созданной за этот период инфраструктуры. Вокруг таких домов раскинулись зеленые зоны из посаженных первыми жильцами деревьев, часто даже плодовых. На каждые два-три дома имеются детские площадки. Как правило, поблизости существует развитая сеть небольших, но удобных магазинчиков. По соседству есть детские сады и школы. Если раньше они находились на окраине Москвы, то теперь это практически центр города. Наземные транспортные развязки и станции метро находятся поблизости.
Реальным недостатком такого жилья следует считать крайнюю изношенность, как самих зданий, так и инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, отопление и электропроводка). Как внутренних, так и внешних. Решить их локально, то есть в рамках одной квартиры, удается далеко не всегда.
«Хрущевки» и вторичный рынок недвижимости
Квартиры эконом класса всегда пользовались повышенным спросом. А после кризиса 2008-2009 годов они стали особенно популярными. И если в Москве идет сейчас интенсивный снос выработавшего свой ресурс старого жилфонда с отселением жильцов в строящиеся и освободившиеся «панельки», то в остальных регионах России такого резерва жилья, как панельные дома самых первых проектов, не существует. Поэтому «хрущевки» здесь составляют значительную часть первичного рынка жилья.
В целом, стоимость квадратного метра в московских «хрущевках» не самая низкая из предлагаемой «вторички». И это не дань «историческому раритету». Одной из причин относительно высокой стоимости этих квартир в Москве является перспектива их сноса. После этого муниципальные власти обязаны не только предоставить равноценное жилье, но и произвести расселение обитателей таких квартир. Если на территории одной сносимой квартиры проживают несколько самостоятельных семей, то каждая должна получить отдельную изолированную квартиру с площадью не менее 18 м2 на каждого члена семьи. Хотя, с другой стороны, сроки сноса квартир иногда переносятся. Да и продать или купить такую квартиру, а тем более прописать там новую семью после внесения ее в список подлежащих сносу достаточно сложно.
На сегодня «хрущевки» занимают своеобразный и достаточно востребованный сектор вторичного рынка жилья. Они являются своеобразным барометром цен на рынке недвижимости, наиболее динамично реагирующим на все макро- и микро- изменения конъюнктуры. К тому же, риелторы всегда охотно берутся за проведение сделок с таки квартирами. Статистика подтверждает, что период реализации таких квартир минимален. И хотя размер комиссионных не такой, как при продаже многокомнатной квартиры элит класса, «вал», как говорится, берет свое.
Перспективы и альтернативы московских «хрущевок»
По всей видимости, в скором времени столичные «хрущевки», как реальный сектор вторичного рынка и дешевое эконом жилье, исчезнут. Исчезнут они и в прямом смысле. Об этом можно судить по интенсивности их сноса в столице и перспективных планах Московской мэрии в этом вопросе на ближайшие годы. В качестве альтернативы им по стоимости можно назвать первые серии панельных домов 70-х годов. Все попытки проводить капитальные ремонты знаменитых пятиэтажных домов, с модернизацией теплоизоляции, наращиванием этажности, проведением внутренних улучшающих перепланировок показали всю экономическую бесперспективность такого направления. На месте одной стандартной пятиэтажки легко размещается, как минимум, два 12-и этажных панельных дома. В один, условно, вселяются жильцы снесенной «хрущевки». Второй достается как бы «в подарок». Это с учетом высокой стоимости земли в столице является серьезным аргументом в пользу окончательного сноса неперспективного жилья.
В отличие от столицы, в остальных городах России «хрущевки» еще долго будут предметом вторичной продажи, формируя свои «особенные» цены и оказывая влияние на этот рынок недвижимости.
