Многие из нас мечтают приобрести новое жилье. Причем, новое в прямом смысле этого слова. Такая возможность существует для каждого, ведь современный первичный рынок недвижимости богат разными предложениями, и продажа квартир от застройщика просто стала обычной практикой. Придумано множество схем реализации жилья в процессе строительства, и каждая из них несет определенную выгоду и в тоже время риск для покупателя.
«Белые» схемы реализации квартиры в новостройках
В принципе к «белой» схеме можно отнести только договор долевого участия в строительстве, регламентирующийся законом № 214. Суть его такова: дольщик обязуется средства свои вложить в строительство объекта, а застройщик обязуется этот объект построить в указанные сроки, после же передать часть в собственность дольщику. Наиболее полно прописывается данным законом продажа квартиры от застройщика, ну и покупатель тоже получает полную защиту, вплоть до разрыва договора в одностороннем порядке, если девелопер не выполнил своих обязательств.
Вступить в силу договор долевого участия может только после его государственной регистрации, что является большим плюсом, ведь в таком случае он пройдет правовую экспертизу. Однако не стоит забывать, что при заключении договора нужно внимательно вычитать все пункты документа, а еще всю документацию относительно компании-застройщика и проекта, которую обязан предоставить застройщик. По мнению специалистов, продажа жилья от застройщика по договору долевого участия является на сегодня самым лучшим вариантом для покупателя.
«Серые» схемы продажи жилья в новостройках
В настоящее время некоторые застройщики не торопятся в своей работе использовать договор долевого участия. Некоторые девелоперы считают, что закон № 214 недоработан и ущемляет их права, снижает эффективность работы. Как показывает статистика, малое количество девелоперов в Москве работают по 214 закону, в регионах эта практика больше развита. Поэтому при продаже жилья от застройщика часто используют «серые» схемы.
Наиболее широкое распространение получили схема с применением предварительного договора купли-продажи квартиры и схема с использованием векселей. Застройщик, в первом случае, обязуется с покупателем заключить основной договор купли-продажи, а именно продать ему квартиру тогда, когда будет построен дом. Но оплата квартиры производится чаще в момент заключения предварительного договора. Получается, что после возведения дома он будет фактически застройщику принадлежать, и он может распорядиться всей жилплощадью по своему усмотрению. К тому же в предварительном договоре нельзя фактически описать предмет договора, а именно квартиру, ведь ее пока не существует. По данной схеме в продаже квартир от застройщика довольно много подводных камней. Поэтому в случае возникновения неприятностей довольно сложно будет защитить свои права: вернуть деньги или получить квартиру.
Наиболее рискованным вариантом многие специалисты считают вексельную схему. Суть этой сделки заключается в том, что покупатель у компании-застройщика приобретает вексель на сумму, равную стоимости квартиры. В предварительном договоре при этом указывается, что оплата жилья будет производиться с помощью погашения векселя. Но на самом деле формальное обязательство предоставить жилье покупателю и вексель не имеют ничего общего, поэтому при данной продаже квартиры от застройщика, последний спокойно может этот вексель погасить деньгами, вместо квартиры. В случае банкротства фирмы покупатель может вообще со своими вложенными средствами проститься. Да и с погашением векселя тоже не все так просто, здесь, как и в любых ситуациях, нужна консультация опытного специалиста. Ведь может так произойти, что к моменту погашения векселя компании, выдавшей его, уже существовать не будет.
Есть много других распространенных «серых» схем продаж квартир от застройщика. Сюда относятся: вариант покупки квартиры через жилищно-строительные кооперативы, договор продажи с постепенной рассрочкой платежа, договор о бронировании квартиры, участие в жилищно-кооперативном строительстве и т.д. Хотя специалисты утверждают, что если застройщик является изначально ненадежным, то, по сути, одинаково будет рискованной любая форма сделки, ведь если на балансе у данного юридического лица нет имущества, то и взыскать с него тоже нечего. Поэтому эксперты советуют обращаться изначально к надежным и известным застройщикам, которые успели себя на рынке зарекомендовать. А потом внимательно изучить все документы, предоставляемые строительной организацией.