Рассмотрим несколько правил, которым должен следовать покупатель для обеспечения собственной безопасности при покупке жилья.
- Жилой площадью владеет и распоряжается собственник. Он же принимает решение о продаже квартиры. Но без согласия лиц, зарегистрированных на данной жилплощади, собственник не имеет права продавать жилье. Все третьи лица, прописанные в данной квартире, должны дать согласие на продажу. Поэтому покупателю необходимо проверить количество прописанных здесь жильцов. Иначе впоследствии третье лицо на законных основаниях может предъявить свои права на проживание в квартире, мотивируя это тем, что оно не давало согласия на ее продажу. И в этом случае новый владелец ничего не сможет предпринять – принудительно выселить такого жильца не получится.
- Необходима проверка правомочности всех предыдущих сделок, которые ранее заключались по данной квартире. У вторичного жилья может быть богатая история: последовательность оформленных актов дарения, мены, купли-продажи. И ее следует внимательно изучить. Если обнаружится, что хотя бы один из договоров был расторгнут, то это будет означать, что все последующие сделки недействительны. А значит, вам бессмысленно заключать с продавцом любой договор на это жилье.
- Очень важным фактором для осуществления законной сделки купли-продажи жилья является дееспособность продавца. В случае признания лица, продавшего вам квартиру, недееспособным сделка автоматически будет считаться недействительной. Мошенники часто используют этот способ ловкого обмана. После сделки быстро находятся родственники или опекуны, опротестовывающие ее. Таким образом одну квартиру можно продавать множество раз – пока не схватят за руку. Иногда встречаются случаи, когда продавец после совершения сделки оспаривает ее законность в суде на основании того, что на него было оказано физическое или психологическое давление, либо он находился под воздействием одурманивающих веществ и не осознавал своих действий. Внимательно присматривайтесь к продавцу и при появлении малейших опасений отказывайтесь от сделки.
- При покупке квартиры особое внимание нужно обратить на такой момент, как соответствие ее планировки техническому паспорту. Возможно, хозяева делали капитальный ремонт и осуществили перепланировку. Она обязательно должна быть узаконена, иначе вам придется потратить немало времени и денег на самостоятельную ее легализацию. И хорошо, если вас не заставят возвращать квартиру в первоначальный вид.
- При оформлении сделки купли-продажи государству платится высокая пошлина – процент от указанной в договоре стоимости квартиры. С целью экономии средств продавец и покупатель нередко договариваются о намеренном занижении «официальной» цены на объект продажи. В данном случае риску подвергается каждая из сторон: продавец рискует получить лишь прописанную в договоре сумму, покупатель в случае расторжения сделки также вернет себе лишь легализованную часть оплаты. Поэтому при составлении договора купли-продажи рекомендуем вам указывать реальную стоимость квартиры. Надежнее будет не экономить на малом и уплатить положенную сумму пошлины. Также имейте в виду, что нотариус не может выступать свидетелем при разрешении денежного спора. Его полномочия заключаются лишь в том, чтобы официально заверить договор. Если денег на уплату всей суммы пошлины все же не хватает и вы оформляете бумаги с заниженной стоимостью квартиры, по крайней мере возьмите с продавца расписку о получении им действительной суммы.
- В некоторых случаях сделка купли-продажи совершается третьим лицом на основании доверенности, выданной собственником квартиры данному доверенному лицу. Данная сделка имеет вполне законное основание. Однако она таит в себе определенную опасность, для исключения которой следует проверить следующее. Во-первых, необходимо удостовериться в том, что доверитель находится в добром здравии и в дееспособном состоянии. Нельзя заключать сделки от лица покойных или недееспособных лиц. Во-вторых, следует заручиться гарантией, что доверитель впоследствии не аннулирует доверенность и не будет утверждать, что доверенное лицо действовало вопреки его желанию и интересам. Поэтому необходимо встретиться с доверителем до подписания договора купли-продажи, проверить его паспорт и выяснить реальные мотивы, по которым ему потребовалось участие в сделке третьего лица. Иначе можно легко стать жертвой мошенников.
- Перед окончательным оформлением договора купли-продажи принято давать продавцу задаток. Сумма задатка определяется обычно самим продавцом исходя из необходимых расходов, предваряющих сделку: оплата услуг БТИ и оценщиков, погашение долгов по коммунальным платежам и т.п. Задаток обязательно следует передавать с заключением соответствующего предварительного договора. В письменном договоре задатка указываются его сумма, окончательная стоимость жилья, сроки заключения сделки, снятия с регистрации и выезда бывших хозяев. По предварительной договоренности составляется перечень оборудования и предметов интерьера, которые остаются в квартире после выселения продавца. Обычно это – газовая плита, водонагревательные приборы, встроенная мебель. Письменный договор застрахует вас от неприятностей. Ведь если продавец по каким-либо причинам откажется от сделки, он обязан будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Правда, если покупатель будет сам виновен в срыве сделки, он потеряет задаток. Не допускайте подобных ситуаций – иногда встречаются и такие способы мошенничества, когда вас будут вынуждать стать виноватым в расторжении предварительной договоренности.
- Задаток стоит давать продавцу только после полной проверки его личности и правоустанавливающих документов на жилье. Желательно для этого воспользоваться услугами юриста. Если продавец сопротивляется данным вашим действиям – значит, что-то нечисто, и сделку ни в коем случае нельзя заключать.
- Если вам приглянулась квартира, которую продают потенциальные владельцы – наследники, по сроку еще не могущие ей распоряжаться, не торопитесь заключать даже предварительный договор и давать задаток. Договор, предметом которого является не узаконенное наследство, не имеет юридической силы. Дождитесь положенного времени, если же продавец настаивает и грозит найти другого покупателя – откажитесь от такого варианта.
- В случае если вам предлагают квартиру по слишком низкой цене, либо продавец с трудом скрывает свою спешку, — вас наверняка обманут. Будьте предельно осмотрительны!
