Мировая пресса и аналитики рынка недвижимости только и говорят о том, как сильно дорожает Прага, позабыв некоторые важные факты. Да, если анализировать последние 5 лет, то квартиры в чешской столице действительно подорожали на 68%, но если рассматривать период в 10 лет, то окажется, что подорожание составило лишь 5%. Давайте разбираться и пытаться составлять прогнозы.
2008 год
В 2008 году вслед за целым миром кризис пришел и в Европу. Одна за одной посыпались некоторые европейские экономики: греческая, итальянская и, наконец, испанская, которая своим падением наделала наибольшее количество шуму вместе с США, когда должников по ипотекам банки вместе с полицией выселяли прямо на улицу. Чехия среди стран ЕС прошла тот кризис наиболее достойно. По статистическим опросам того времени становится ясно, что среднестатистическая чешская семья в тот год была вынуждена отказаться от второго отпуска, в остальном же обычная жизнь местных людей не сильно изменилась. Ряд опрошенных того времени констатировал, что вообще знает о кризисе лишь из новостей, и что ни в их семьях, ни в семьях их знакомых отголосков кризиса нет и вовсе.
Именно в тот период Чехия стала в значительной степени, впервые в своей истории, привлекать множество иностранных инвесторов, которые вдруг открыли ее для себя, как страну с чрезвычайно стабильной экономикой, причем постоянно крепнущей. Годовой экономический прирост в Чехии составляет 6%, в то время как более богатые соседки Германия и Австрия достигает лишь 1% (0,8 и 1,1,% соответсвенно).
В тот непростой год Чехия вдруг оказалась в эпицентре интереса иностранцев, а сами чехи вдруг стали покупать недвижимость, хотя до этого целыми поколениями жили в арендованных квартирах. В стране царили доходные дома, где богатые владельцы содержали целые здания и сдавали их поквартирно семьям. Ежемесячно увеличивающийся интерес вызвал повышение цен и вскоре вслед за Прагой стали рости и другие города страны.
Карловы Вары
Карловы вары уже пережили пузырь, который начал расти в кризисный 2008 и лопнул где-то в 2013 году. У такого маленького города (население 50 000 человек) никогда не было реальных предпосылок быть мегаполисом с дорогой недвижимостью, а стать курортным городом в европейском смысле слова ему не позволяло отсутствие моря, потому пример этого города-лечебницы является вдвойне интересным и поучительным. В 2012 году в Карловых Варах продавали трешки по 15 млн.крон, на сегодняшний день столько стоит люксовая трехкомнатная квартира в Праге.
В один момент Карловы Вары стали модными и востребованными, а единичные застройщики, которые могли “выбить” разрешение на строительство среди сплошной исторической архитектуры, чувствовали себя повелителями мира. Крохотный и не сильно развитый город бил по ценам столицу Прагу. Не удивительно, что пузырь лопнул и пронес убытки всем инвесторам кризисной поры. Карловарская недвижимость снова начала расти в цене лишь 2 года назад, по-прежнему не достигнув уровня цен 2008-2012 годов.
Подобные примеры есть во многих европейских странах, когда в одним день некий небольшой город становился настолько модным, что цены на его недвижимость достигали столицы страны, однако, проходило некоторое время и ценовый уровень возвращался к обычному. Одним из извечных примеров является испанское побережье с целым рядим курортных городов.
Прага – не Карловы Вары
При покупке недвижимости надо руководствоваться анализом цен в интервале около 10 лет. Наблюдать колебания, спрос и предложение на рынке. Это поможет оценить общий уровень ценности города не в краткосрочной, но долгосрочной перспективе.
Если рассматривать Чехию, то нет здесь более стабильного города с постоянным доминированием спроса, кроме Праги. Инвестиции в Прагу окупаются, в какой бы год они не были сделаны. А если говорить о Карловых Варах, то сейчас их ценовый уровень находится на наиболее логичной и оправданной ступени, оттого инвестиции туда сейчас будут многим более разумны, чем десятью годами ранее.
Прага в промежутке сотен лет удерживает лидирующие позиции в Республике, а спрос в последние годы в значительной степени превышает предложение даже не смотря на то, что ухудшилась видимая доступность жилья:
- ужесточились условия выдачи ипотеки для резидентов и граждан Чехии;
- в Праге заканчиваются строительные участки;
- из-за иммигрантского кризиса в Европе, в Прагу перебирается все больше европейцев, которых напрямую коснулся кризис: немцы, итальянцы, греки, французы;
- перевод обязанности оплачивать налог с покупки недвижимости на покупателя. Налог составляет 3% от рыночной (не фактической) стоимости недвижимости;
- население Праги ежегодно растет на 15000 человек. При этом не расширяются границы города и не увеличивается количество нового жилого фонда.
Новостройки
Безусловно, достаток новых квартир решил бы многие проблемы с недвижимостью, царящие в стране. Но остальное большинство крупных и востребованных городов Чехии испытывает чрезмерный недостаток жилых метров. Порой речь идет о продуманной политике властей города, например, управления той же Праги признало, что нарочно хотело повысить интерес к старым квартирам и побудить людей их покупать и приводить таким образом старый жилой фонд в порядок, в других случаях речь идет о банальной бюрократии, когда застройщикам настолько тяжело получить разрешение на строительство, что они перебираются за город, где это сделать намного проще. Пражские предместья являются тому отличным примером: там активно растут новостройки, которые стоят минимально на 30% меньше, чем столичные.
Нередко власти чешских городов дают девелоперам в нагрузку ремонт соседних с новым проектом улиц или даже прилегающих станций метро взамен на строительное разрешение, Не удивительно, что на выходе покупателей ждет весьма существенная стоимость на новые квартиры. А она, в свою очередь, тянет за собой весь город.
Судя по тому, как ограничено количество квартирных новостроек в Чехии, речь идет о некой продуманной стратегии. Надо отметить, что популярность набирают семейные коттеджи в предместьях крупных городов как Пльзень, Прага, Брно, Оломоуц или Остава. Пока коттеджная застройка не только не ограничивается, но, в некотором роде, даже стимулируется. Среди полей возникают целые новые деревни, состоящие из одних новых семейных бунгало и домов. Земля за городом стоит в разы дешевле, что обуславливает более высокую доступность загородной недвижимости.
Аналитика
Аналитики чешской недвижимости разделилась на 2 лагеря: одни говорят, что двухгодичное подорожание в почти 40% не пройдет бесследно и пузырь лопнет, вызвав обвал рынка, другие, которых значительно больше, прогнозируют еще более высокое подорожание цен, анализируя цены за 10 лет. Как мы же выяснили, в этом разрезе, Прага не так уж и подорожала.
Пока стратегия ожидания себя не оправдала. Все наши клиенты, которые решили ждать, лишь потеряли деньги. Если раньше на их бюджет они могли приобрести трешку, то сейчас им едва хватает на квартиру-студию в чешской столице. Ситуация достаточно тяжелая, однако некие тенденции уже прослеживается. Например, власти Праги так и не утвердили расширение ее границ, что все также не принесет городу новых строительных участочков; условия получения ипотек хоть и ужесточились, но все равно являются достаточно дружелюбными (чехи получают ипотеки под 2% годовых), а новые застройщики по-прежнему не рвутся в столицу и активно работают в предместьях или городах поменьше. Учитывая данные факторы, нет очевидных предпосылок для падения цен. А оттого откладывание покупки на год может вызвать лишь потерю финансовых средств. Отложить инвестиции на более длительный срок достаточно неразумно, потому что прогнозы делать с перспективой в десяток лет крайне сложно. Положение в Праге зависит не только от самой Чехии, но и от политической и экономической ситуации в Евросоюзе.
Хотите купить квартиру в Праге? Обратитесь к нам! Мы на рынке чешской недвижимости с 2006 года. Прогнозы, подбор лучшего времени, района, адекватного вашим целям и нуждам и актуальной ситуации на рынке.
Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома
