После кризисных явлений на Российском рынке недвижимости 2008-2009 годов, вызванном мировыми экономическими процессами, аналитики и эксперты отмечают новое оживление. Оно коснулось как самой продажи квартир, так и их строительства, а также процессов, связанных с его инвестированием, и в первую очередь с ипотечным строительством.
Уверенное движение вперед
Мнения независимых финансовых экспертов, аналитиков рынка недвижимости и ведущих агентств недвижимости в отношении прогнозов на этот год совпадают. Все они предсказывают значительный, по сравнению с прошлогодним, приток кредитных средств в жилищное и коммерческое строительство. В отношении окончательных сумм кредитов и займов их оценки несколько разнятся, однако все они оперируют цифрой не менее чем в четверть миллиарда рублей. После возвращения реально действующей ипотеки ставки, как по валютным кредитам, так и по рублевым ссудам снизились, и составили, соответственно, 13,5% и 14,5%. Это также положительно влияет на потепление климата в ипотечном строительстве. Крупнейшие российские банки, и в первую очередь «Сбербанк», возобновили выдачу целевых валютных кредитов для физических лиц, используемых ими на приобретение жилья. Возобновилось реинвестирование в этой сфере хозяйственной и экономической деятельности страны. Все это положительно сказалось на увеличении реального предложения на рынке новостроек и коммерческой недвижимости. Хотя успехи на последнем заметно отстают. Сказывается значительный объем предложений объектов такой недвижимости на вторичном рынке, образовавшийся в результате кризисных явлений 2008 и особенно 2009 годов. Тогда большое количество уже действующих офисных и коммерческих центров были выставлены на продажу их владельцами.
Государственное регулирование ипотечного строительства
Изменения в действующем законодательстве способствует привлечению новых инвестиций в строительство. Умелое управление текущими и стабилизационными средствами национального банка и ведущих операторов и участников финансового рынка страны в период кризиса, дали свои положительные результаты. Объединение резервных средств пенсионного фонда РФ и собственных средств АИЖК и ВЭБ, позволили им приобрести ипотечных облигаций на сумму более чем в 250 миллиардов рублей. По мнению аналитиков, это позволит в ближайшее время снизить ставку центрального банка РФ по рефинансированию средств в жилищное строительство до уровня в 9,5% годовых. Что, в свою очередь, даст возможность независимым участникам финансовых проектов жилищного строительства снизить кредитные ставки до уровня в 13 % годовых в национальной валюте. Снижен почти втрое и порог первоначального взноса. Рассматриваются так же проекты изменения законодательства по введению более рационального регулирования валютного кредитования ипотечного строительства. Это позволит устранить имеющиеся перекосы в данной сфере, нивелировать несоответствие между валютным и рублевым кредитованием. Привлечет еще больший приток инвестиций. Однако достичь обещанного правительством уровня в 10 % годовых под действующие сейчас ставки Центробанка РФ ожидать не стоит.
Будущее покажет
До событий 2008-2009 годов участие в ипотечном строительстве позволяли себе не только состоятельные люди, но и средний класс, имевший в тот момент гарантированные и стабильные заработки. При этом соотношение доходов населения в национальной валюте и в долларовом эквиваленте не нарушались. Хотя преодоление кризисных явлений и явный выход экономики государства из него налицо, некоторые опасения у потенциальных участников ипотеки все же имеются. Преодоление таких предубеждений дело ближайшего будущего. На сегодняшний момент доля ипотечного кредитования, то есть выдача ссуд под залог имеющейся или создаваемой недвижимости, в общем объеме не превышает уровня в 12-14%. Потенциальными клиентами таких услуг, как и прежде, остаются стабильные компании и граждане, имеющие в своем распоряжении хотя бы половину необходимых для строительства средств. К тому же они опираются в своих расчетах на возможность относительно «быстрого» погашения заемной части. Не более 6-12 лет. Предлагаемая сейчас годовая гарантированная 25-30 процентная «кабала» их не устраивает. Остальная доля населения, в большей своей части, пока что не готова взвалить на себя такое бремя. Скорее всего ситуация в ипотеке сможет измениться к лучшему после полной стабилизацией положения в экономике страны. С выходом ее на уверенные темпы роста. Этому, во многом, будут способствовать коренные изменения, как в законодательной сфере, так и в подходе к формированию базисных условий такого кредитования самими заимодавцами.