Правительство России, в своих планах на дальнейшее развитие жилищного строительства, и в первую очередь относительно доступного, льготного муниципального жилья, ориентируется на цифру в 32 тысячи рублей за квадратный метр. Однако для рынка недвижимости Москвы и Подмосковья эта цифра вряд ли может быть реальным ориентиром. По мнению аналитиков, достичь такого уровня, без кардинальных изменений действующего законодательства, невозможно.
На сегодня средние цены на квартиры в столице превышает заветную мечту госчиновников в четыре раза, а в области более чем в два. При том, что ситуация по области в целом достаточно неоднородна, цены на жилье здесь все еще чересчур высоки. И не всегда расстояние от Москвы играет тут решающее значение. Ведь далеко не все так сильно тяготеют к столице. Многие проживают в достаточно благоустроенных городах области со своей развитой промышленностью. Они хотят иметь жилье, не отличающееся по качеству от столичного. А за это приходится платить.
После кризиса Подмосковная «первичка» потеряла в цене до сорока процентов. Несмотря на это, вряд ли Вам удастся найти в 100 километровой зоне от МКАДа квартиру дешевле 50 тысяч рублей за квадрат. И это при полной оплате сразу. Стоимость жилья в ближней части Московской области стремится к своим аналогам на отдаленных окраинах города. Все же встречаются квартиры и не в таком уж отдалении от Москвы с уровнем цен в 40-45 тысяч за квадрат. Хотя это, скорее всего, исключение из общих правил. Да и дома с такими квартирами расположены, чаще всего, в районах со слабо развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой.
Анализ цены жилья
Предложения некоторых застройщиков к участию в долевом строительстве или заключению предварительных договоров купли жилья в Москве ниже 80 тысяч и Подмосковье ниже 40 тысяч рублей за квадратный метр должны вызывать опасения у потенциальных покупателей. Они могут попасть на недобросовестного подрядчика, имеющего в своем распоряжении реально существующий долгострой, завершать который он не намерен. Его цель привлечь как можно больше новых потенциальных покупателей, прельстив их достаточно интересным ценовым предложением. Получить за него хотя бы минимальные средства, уже вложенные в него другими инвесторами и исчезнуть с рынка. Даже будучи объявленным банкротом. А проблемы будут, в дальнейшем, у незадачливых и обманутых покупателей. Реальный анализ составляющих цены жилья на рынке и его себестоимости говорит, что такие цены могут рассматриваться лишь как базовая себестоимость, без какой-то прибыли. Да и то тогда, когда само строение находится на завершающей стадии. Основные средства на его возведение уже вложены. Причем по докризисным ценам на стройматериалы. Поверить в то, что этих 10% вновь привлеченных к участию в дофинансировании проекта средств будет достаточно для его успешного завершения, а целая группа участников процесса ценообразования просто так откажется от своей выгоды, было бы наивным. Вот почему следует выбирать себе в партнеры только надежных и уже зарекомендовавших себя на рынке недвижимости исполнителей.
Воплотится ли мечта в реальность
Реально ли максимально приблизить стоимость жилья в Москве и Подмосковью к желаемому уровню в 32 тысячи рублей за квадратный метр? И, тем самым, ввести его в разряд относительно льготного и поддерживаемого на государственном уровне муниципального жилого фонда. По мнению самих застройщиков и аналитиков рынка недвижимости, это вполне возможно. Необходима лишь законодательная поддержка и более лояльное отношение к этому вопросу самих московских чиновников.
Как известно, одну треть рыночной стоимости составляют затраты строителей, даже при минимальной рентабельности. Вторая треть, это плата за землю в столице под застройку, отчисления на нужды города и долевое участие. Но не в финансировании строительства, а в передаче городу уже готового жилья. Столько же составляют доходы чистых посредников этого процесса. Девелоперов, коммерческих банков и агентств недвижимости. Отдавая городу часть уже построенного жилья или эквивалентные суммы от его самостоятельной реализации, строители, по сути, платят дважды. Поэтому такие расходы они вынуждены, в качестве компенсации, закладывать в базовую стоимость продаваемых квартир в новостройках. Но это мало волнует столичных чиновников. Их целью является как можно больше получить средств от продажи земельных участков под застройку. Наполнить бюджет города и получить практически бесплатно жилье для передачи его в рамках государственных социальных программ льготному контингенту. Однако жизнь требует новых подходов. Уже снизились обязательные отчисления в городскую казну на развитие столицы и ее инфраструктуру. Несколько сократилась обязательная часть жилья, передаваемая застройщиками в ведение города практически безвозмездно.
